ชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม? สรุปข้อกฎหมาย วิธีซื้อ ทางเลือกที่ทำได้จริง

ชาวต่างชาติซื้อ "บ้าน" ในไทยได้หรือไม่?

เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจ เพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ และดึงความสนใจของชาวต่างชาติที่ต้องการพักอาศัยในระยะยาว รัฐบาลจึงมีนโยบายให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อ “บ้าน” และถือกรรมสิทธิ์ “ที่ดิน” ได้โดยมีเงื่อนไข

ทั้งนี้ในแง่ของกฎหมาย “บ้าน” คืออาคารประเภทหนึ่ง ซึ่งบุคคลสามารถเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ การดำเนินการใด ๆ เกี่ยวกับอาคารจะต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ขณะที่ “ที่ดิน” จะหมายถึง พื้นที่ดินทั่วไปอันรวมถึงภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง ฯลฯ ซึ่งการครอบครองจะต้องถือโฉนดที่ดินอันเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ และการดำเนินนิติกรรมต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดิน 

ทางเลือกในการซื้ออสังหาฯ ของชาวต่างชาติในไทย

1. ซื้อคอนโดมิเนียม – ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ 100% แต่การถือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในอาคารหลังนั้นเมื่อรวมกันเบ็ดเสร็จแล้ว ต้องไม่เกิน 49 % ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด และต้องโอนเงินเข้าประเทศผ่านบัญชี FET (Foreign Exchange Transaction Form)

2. ซื้อบ้านพร้อมที่ดินในนามคู่สมรสคนไทย – ชาวต่างชาติจะไม่สามารถซื้อที่ดินได้โดยตรง ดังนั้นสำหรับการซื้อที่ดิน จำเป็นต้องแสดงหลักฐานต่อเจ้าหน้าที่ที่ดินว่าเงินที่ใช้ซื้อเป็น “สินส่วนตัว” ของคู่สมรสคนไทย ไม่ใช่สินสมรสหรือเงินที่ได้มาร่วมกันกับชาวต่างชาติ อย่างไรก็ดี ชาวต่างชาติยังสามารถเป็นเจ้าของ “ตัวบ้าน” ได้

3. เช่าระยะยาว (Long-Term Lease) – สามารถเช่าที่ดิน/บ้านได้สูงสุด 30 ปี และต่อสัญญาได้ โดยต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน และผู้เป็นเจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่า ต้องแจ้งการเข้าพักต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมง เพื่อให้การเช่าอาศัยถูกต้องตามกฎหมาย

4. ถือผ่านบริษัทไทย (Thai Co., Ltd.) – ควรเป็นบริษัทที่จัดตั้งอย่างถูกต้อง โดยชาวต่างชาติถือหุ้นไม่เกิน 49% กรณีนี้เหมาะกับการลงทุนเชิงพาณิชย์ เช่น รีสอร์ต ร้านอาหาร ซึ่งควรระมัดระวังการถือครองแทนโดยไม่มีสิทธิจริง ถ้ามีการตรวจพบว่าเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย อาจมีโทษทั้งทางแพ่งและอาญา

กรณีพิเศษที่ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินได้

ประมวลกฎหมายที่ดินกำหนดให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ ซึ่งมีเงื่อนไขดังนี้

1. นำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท

2. ระยะเวลาการลงทุนไม่น้อยกว่า 3 ปี

3. ที่ดินต้องอยู่ในเขตที่กำหนด เช่น กรุงเทพมหานคร เมืองพัทยา เขตเทศบาลทั่วประเทศ และเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายผังเมือง

4. ต้องได้รับการอนุมัติจากรัฐมนตรี

แต่ถ้าชาวต่างชาติบุคคลนั้น ๆ เป็นผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุน จะได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อประกอบกิจการที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามจำนวนที่คณะกรรมการพิจารณาเห็นสมควร

ข้อควรรู้ด้านกฎหมายและภาษี

1. สำหรับผู้ที่ซื้อขายบ้านและที่ดิน จำเป็นต้องทราบรายละเอียดในการชำระภาษีและค่าธรรมเนียมซึ่งประกอบด้วย ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมการโอน สำหรับการซื้อห้องชุดหรือคอนโดมิเนียม อาจมีค่าใช้จ่ายอื่นเพิ่มนอกเหนือจากรายการข้างต้น และกรณีที่ถือกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดิน ยังต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราปีละ 0.01% ถึง 3% ของมูลค่าที่ดินและสิ่งก่อสร้าง

2. สัญญาเช่าหรือซื้อควรมีทนาย รวมถึงดำเนินการ ณ สถานที่ราชการ ต่อหน้าเจ้าหน้าที่เพื่อให้การเช่าหรือซื้อถูกต้องตามกฎหมาย

3. การโอนเงินจากต่างประเทศควรทำตามขั้นตอนเพื่อป้องกันปัญหาในการถือกรรมสิทธิ์ โดยการโอนเงินจะใช้วิธี Telegraphic Transfer (T/T) และระบุวัตถุประสงค์ว่า “เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย” ธนาคารของไทยจะออกเอกสาร Foreign Exchange Transaction Form (FET) หรือ ใบรับรองการโอนเงินจากต่างประเทศเพื่อนำไปยื่นที่สำนักงานที่ดินในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ โดยชื่อผู้โอนต้องตรงกับชื่อผู้ซื้อ และถ้าเป็นกรณีซื้อร่วมกัน จำเป็นต้องแจ้งชื่อทั้งสองคนในเอกสารการโอนเงินตั้งแต่ต้น

สรุปชาวต่างชาติควรเลือกซื้อแบบไหนดี?

สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการซื้อบ้านในประเทศไทย ควรพิจารณาเป้าหมายในการอยู่อาศัยให้ชัดเจน ซึ่งรัฐบาลได้ให้การสนับสนุนการถือกรรมสิทธิ์ในบ้านและที่ดินอย่างเหมาะสมในกรณีที่ต้องการลงทุนทำธุรกิจในประเทศ หรืออาจใช้วิธีการเช่าระยะยาว รวมถึงการซื้อคอนโดมิเนียมซึ่งจะมีเงื่อนไขและขั้นตอนกระบวนการน้อยกว่า ทั้งนี้การซื้อบ้านหรือที่ดินในนามของคู่สมรสคนไทยก็จะช่วยลดขั้นตอนความยุ่งยากได้มากเช่นกัน แต่ควรดำเนินการอย่างโปร่งใสและปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด เพื่อป้องกันการถือครองโดยมิชอบ

ด้วยนโยบายส่งเสริมการลงทุนและกระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศไทย ทำให้การซื้อบ้านสำหรับชาวต่างชาติไม่ใช่เรื่องยาก แต่ต้องดำเนินการตามขั้นตอนและศึกษากฎระเบียบอย่างละเอียดถี่ถ้วน เพื่อให้การซื้อหรือเช่าบ้านถูกต้องตามกฎหมาย หรือถ้าใครมีเพื่อนเป็นชาวต่างชาติที่กำลังมองหาบ้านจัดสรร หางดง เชียงใหม่ สามารถติดต่อ Belmont ได้เลย