ขายบ้านติดธนาคาร ทำยังไงให้ขายได้?

การขายบ้านถือเป็นเรื่องใหญ่ โดยเฉพาะหากบ้านนั้นยังติดภาระหนี้สินกับธนาคารอยู่ หลายคนอาจมีความกังวลว่า “บ้านติดจำนองขายไม่ได้” หรือ “จะทำอย่างไรหากยังผ่อนบ้านไม่หมด” ซึ่งในความจริงแล้ว การขายบ้านติดธนาคารนั้นสามารถทำได้ แต่มีขั้นตอนและเงื่อนไขทางการเงินมากกว่าการซื้อขายบ้านตามปกติเล็กน้อย 

บ้านติดจำนอง คืออะไร

ก่อนจะไปทำความเข้าใจกับวิธีขายบ้านติดธนาคาร ขออธิบายอย่างรวบรัดให้ทุกคนรู้จักกันก่อนว่าบ้านติดจำนอง คืออะไร?

บ้านติดจำนอง คือ บ้านที่เจ้าของนำไปจำนองไว้กับธนาคารหรือสถาบันการเงิน เพื่อเป็นหลักประกันในการกู้เงินซื้อบ้านใหม่ หรือกู้สินเชื่อประเภทอื่น ๆ โดยธนาคารจะเป็นผู้ถือสิทธิ์ในบ้านหลังนั้น จนกว่าผู้กู้จะชำระหนี้หมด 

ลักษณะสำคัญของบ้านติดจำนอง ได้แก่

1. ชื่อเจ้าของบ้านยังเป็นชื่อผู้กู้ แต่โฉนดบ้านจะถูกธนาคารเก็บไว้

2. ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์บ้านได้ทันที แต่ต้องชำระหนี้หรือปิดบัญชีกับธนาคารก่อน

3. หากผู้กู้ผิดนัดชำระ ธนาคารมีสิทธิ์ยึดบ้านเพื่อนำออกขายทอดตลาด

ดังนั้น การขายบ้านติดธนาคาร จึงจำเป็นต้องจัดการเรื่องหนี้สินกับธนาคารให้หมดไปก่อน 

วิธีขายบ้านติดธนาคาร

การขายบ้านที่ยังผ่อนอยู่สามารถทำได้หลายวิธี ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของผู้ขายและผู้ซื้อ โดยหลัก ๆ มีดังนี้

1. ปิดหนี้ก่อนแล้วค่อยขาย

เป็นวิธีขายบ้านติดธนาคารที่ให้เจ้าของบ้านนำเงินไปปิดหนี้ทั้งหมดก่อน เพื่อให้ธนาคารคืนโฉนดและปลดจำนองให้ กลายเป็นทรัพย์สินที่ไม่มีภาระติดพัน จากนั้นจึงนำบ้านไปขายต่อเหมือนบ้านทั่วไป ข้อดีคือซื้อขายง่าย ทำสัญญาโอนได้ทันที แต่จะต้องใช้เงินก้อนใหญ่เพื่อปิดหนี้ก่อน 

2. ผู้ซื้อกู้ธนาคารเพื่อซื้อบ้านต่อ

กรณีนี้เป็นวิธีขายบ้านติดธนาคาร ที่ผู้ซื้อจะยื่นกู้กับธนาคาร (อาจเป็นธนาคารเจ้าเดิมหรือธนาคารใหม่ก็ได้) เมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อแล้ว ก็จะโอนเงินไปชำระหนี้ที่เหลือให้ธนาคารเจ้าของเดิม จากนั้นโฉนดจะถูกปลดจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อโดยตรง ข้อดีคือผู้ขายไม่ต้องหาเงินไปปิดหนี้เอง แต่หากผู้ซื้อกู้เงินซื้อบ้านไม่ผ่าน ก็อาจทำให้การขายล่าช้าได้

3. ขายดาวน์หรือเปลี่ยนสัญญาผ่อน

เป็นการขายบ้านติดธนาคาร ที่ผู้ซื้อใหม่จะรับช่วงต่อผ่อนบ้านแทนผู้ขาย แต่ต้องได้รับความยินยอมจากธนาคารก่อน โดยธนาคารจะตรวจสอบคุณสมบัติของผู้ซื้อรายใหม่ หากผ่านการพิจารณา ก็จะทำการเปลี่ยนชื่อผู้กู้และโอนภาระหนี้ให้ทันที ข้อดีคือผู้ซื้อไม่ต้องยื่นกู้ใหม่ ส่วนผู้ขายสามารถโอนภาระหนี้ออกไปได้โดยไม่ต้องปิดหนี้เอง แต่หากกู้ไม่ผ่าน ก็จะไม่สามารถทำการซื้อ-ขายบ้านได้

4. ขายแบบเงินสด

การขายบ้านติดธนาคารแบบเงินสด เป็นวิธีที่ผู้ซื้อจะจ่ายเงินสดให้ผู้ขายนำเงินไปปิดหนี้และปลดจำนอง จากนั้นผู้ขายก็จะทำขั้นตอนการโอนบ้านให้ผู้ซื้อ ข้อดีคือมีความรวดเร็ว ไม่ต้องรอการอนุมัติสินเชื่อ แต่การจะหาผู้ซื้อที่สามารถจ่ายเงินสดได้นั้นเป็นเรื่องยาก

เรื่องน่ารู้ก่อนขายบ้านติดธนาคาร

1. ค่าไถ่ถอนจำนอง

เมื่อผู้ขายชำระหนี้บ้านครบถ้วน ธนาคารจะทำการปลดจำนองและคืนโฉนดบ้านให้ โดยขั้นตอนการขายบ้านติดธนาคารขั้นตอนนี้ จะมีค่าใช้จ่ายในการไถ่ถอน ซึ่งจะคิดในอัตรา 1% ของยอดจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท ตามกฎหมายกำหนด

2. ค่าโอนกรรมสิทธิ์

ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ต้องจ่ายที่สำนักงานที่ดิน เมื่อผู้ขายบ้านติดธนาคาร ทำการโอนบ้านให้ผู้ซื้อ ซึ่งคิดตามราคาประเมิน ที่มีอัตราอยู่ที่ 2% ของราคาประเมิน โดยผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันได้ว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ หรือแบ่งกันจ่ายคนละครึ่ง

3. ค่าภาษีและค่าธรรมเนียมอื่น ๆ

หากขายบ้านติดธนาคารได้แล้ว ผู้ขายจะต้องชำระภาษีขายบ้านด้วยเช่นกัน ได้แก่ 

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (หัก ณ ที่จ่าย) คำนวณจากราคาประเมินและระยะเวลาที่ถือครองบ้าน 

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (หากถือครองบ้านไม่ถึง 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี)

• อากรแสตมป์ (0.5% ของราคาซื้อขาย กรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)

4. ค่าปรับปิดสินเชื่อก่อนกำหนด

ธนาคารบางแห่งมีเงื่อนไขหากผู้กู้ปิดสินเชื่อก่อนครบกำหนด กรณีที่ผ่อนบ้านไม่ถึง 3 ปี จะต้องจ่ายค่าปรับประมาณ 2–3% ของยอดหนี้ที่เหลืออยู่ เช่น เหลือหนี้บ้าน 1,000,000 บาท หากธนาคารเก็บค่าปรับ 3% ผู้ขายบ้านติดธนาคารจะต้องเสียเพิ่มอีก 30,000 บาท

5. ค่าประเมินราคาบ้าน (บางกรณี)

ในกรณีที่ผู้ซื้อจะยื่นกู้ธนาคารเพื่อซื้อบ้านติดธนาคารต่อ ธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่มาตรวจสอบและประเมินราคาบ้านใหม่ ซึ่งค่าใช้จ่ายนี้ โดยทั่วไปจะอยู่ที่ 2,000 – 5,000 บาท ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร

ก่อนตัดสินใจขายบ้านติดธนาคาร ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายบ้านพิกัดไหน นอกจากจะต้องรู้ขั้นตอนการขายบ้านติดธนาคาร และทำความเข้าใจเงื่อนไขที่อาจเพิ่มเข้ามาแล้ว อย่าลืมตรวจสอบภาระหนี้ที่เหลือ ค่าธรรมเนียม ค่าปรับ รวมถึงข้อตกลงกับธนาคารอย่างละเอียด เพื่อให้สามารถวางแผนการเงินได้ถูกต้อง เมื่อเตรียมทุกอย่างพร้อมแล้ว การขายบ้านติดธนาคารก็ไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป 

และสำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านในฝันพิกัดปัง ๆ อย่างบ้านในเชียงใหม่ เราขอแนะนำโครงการ เบลมอนต์ เรสซิเด้นซ์ โครงการขายบ้านหรู เชียงใหม่ ที่ Rochalia Development ผู้นำด้านอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่ เป็นผู้พัฒนา และพร้อมมอบประสบการณ์ที่มากกว่าการอยู่บ้านให้ทุกคน