เปิดขั้นตอนการโอนบ้าน เรื่องที่คนซื้อบ้านต้องทำความเข้าใจ

การซื้อบ้านหนึ่งหลังมีหลายขั้นตอน ตั้งแต่การกำหนดงบประมาณ การเลือกบ้านที่ถูกใจ ไปจนถึงการทำเรื่องขอสินเชื่อ หลังจากซื้อบ้านเรียบร้อยแล้ว ยังต้องทำการโอนบ้านกับเจ้าหน้าที่ เพื่อรับสิทธิ์ความเป็นเจ้าของบ้านอย่างถูกต้อง โดยขั้นตอนการโอนบ้านนั้นมีรายละเอียดแยกย่อยที่เกี่ยวข้องกับเอกสารและการเงิน ซึ่งผู้ซื้อบ้านมือใหม่อาจจะยังไม่เข้าใจ 

การโอนบ้าน คืออะไร?

การโอนบ้าน คือ การโอนกรรมสิทธิ์ เปลี่ยนชื่อเจ้าของบ้านและที่ดินจากผู้ขายไปยังผู้ซื้ออย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยจดทะเบียนบันทึกข้อมูลกับเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เพื่อให้ผู้ซื้อมีเอกสารสิทธิ์ในชื่อของตนเอง และสามารถทำธุรกรรมเกี่ยวกับบ้านได้อย่างเต็มที่

ขั้นตอนการโอนบ้าน มีอะไรบ้าง?

1. ตรวจสอบบ้านก่อนการโอนบ้าน

ก่อนโอนบ้านอย่าลืมตรวจเช็กความเรียบร้อยทั้งภายในบ้านและนอกตัวบ้านให้เรียบร้อย ว่ามีจุดเสียหายที่ต้องซ่อมแซมหรือไม่ เพื่อให้โครงการแก้ไขและปรับปรุงให้เรียบร้อยก่อนทำการโอนบ้าน นอกจากนี้ กรณีซื้อบ้านมือสอง ควรตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารสิทธิ์บ้านให้แน่ใจว่าบ้านที่ซื้อมานั้นไม่มีภาระผูกพันหรือการจำนองค้างอยู่  

2. เตรียมเอกสารการโอนบ้านให้เรียบร้อย

ก่อนทำการโอนบ้าน จะต้องเตรียมเอกสารให้เรียบร้อยครบถ้วน เพื่อให้การโอนบ้านเป็นไปอย่างราบรื่น และจบได้ไวที่สุด ซึ่งเอกสารที่ต้องใช้ จะมีดังนี้

• โฉนดที่ดิน (ฉบับจริง)

• บัตรประชาชน พร้อมสำเนา 1 ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)

• ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา 1 ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)

• หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) (กรณีผู้อื่นมาทำการซื้อขายแทน)

• หนังสือให้ความยินยอมให้ขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมบ้าน (กรณีสมรส)

• สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส (กรณีสมรส)

• สำเนาทะเบียนสมรส (กรณีสมรส)

• สำเนาทะเบียนหย่า (กรณีหย่า)

3. เตรียมค่าโอนบ้านให้พร้อม

• ค่าคําขอ กรณีที่ดิน แปลงละ 5 บาท / กรณีห้องชุด ห้องชุดละ 20 บาท

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน

• ค่าจดจำนอง คิดเป็น 1% ของยอดจดจำนองกับธนาคาร 

• ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินของบ้าน ซึ่งถ้าเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่จำเป็นต้องชำระค่าอากรแสตมป์

• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ จะคิดเป็น 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน ยกเว้นในกรณีที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์มาแล้วเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านมาแล้วเกิน 1 ปี แต่ต้องชำระค่าอากรแสตมป์แทน

• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์บ้าน

• ค่ามอบอํานาจ กรณีที่ดิน 20 บาท / กรณีห้องชุด 50 บาท

• ค่าพยานให้แก่พยาน กรณีที่ดิน คนละ 10 บาท / กรณีห้องชุด คนละ 20 บาท

4. ทำการโอนบ้านที่สำนักงานที่ดิน

1. การโอนบ้าน สามารถทำได้ทั้งลงทะเบียนออนไลน์ผ่านแอปพลิเคชันของสำนักงานที่ดิน e-QLands เพื่อจองคิวฝ่ายทะเบียน และ Walk-in เดินทางไปยังสำนักงานที่ดิน เพื่อยื่นคำขอด้วยตัวเอง

2. เมื่อไปกรมที่ดินแล้ว ให้กรอกคำขอพร้อมแนบเอกสารโอนบ้านที่จัดเตรียมไว้ให้เจ้าหน้าที่ เมื่อเจ้าหน้าที่ได้รับเอกสารและตรวจเช็กเรียบร้อยแล้วว่าไม่มีเอกสารใดตกหล่น ก็จะมอบบัตรคิวให้เรารอเข้าพบเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานต่อไป

3. เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานจะให้ผู้ซื้อและผู้ขายลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่เอง และจะประเมินทุนทรัพย์ พร้อมคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ออกมาให้เรานำไปชำระที่ฝ่ายการเงิน

4. เมื่อชำระเงินค่าโอนบ้านและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เรียบร้อยแล้ว ก็จะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลืองกลับมา ใบเสร็จสีเหลืองให้นำไปมอบแก่เจ้าหน้าที่ ส่วนใบเสร็จสีฟ้า ฉบับจริงผู้ขายเป็นฝ่ายเก็บไว้ ส่วนผู้ซื้อจะเก็บสำเนาใบเสร็จสีฟ้าไว้

5. เจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานจะทำการพิมพ์สลักหลังโฉนด และมอบโฉนดและสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ให้แก่ผู้ซื้อ ซึ่งเอกสารฉบับนี้จะเป็นหลักฐานว่าผู้ซื้อเป็นเจ้าของบ้านหลังนั้นโดยสมบูรณ์

การโอนบ้านเป็นเรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อบ้านทุกคนควรทำความเข้าใจ ไม่ว่าจะซื้อบ้านรูปแบบใดมาก็ตาม จะเป็นบ้านมือหนึ่ง บ้านมือสอง โครงการบ้านหรูเชียงใหม่ หรือห้องชุดคอนโด ก็ต้องทำการโอนบ้านเพื่อรับสิทธิ์ครอบครองตามกฎหมาย