กฎหมายการต่อเติมบ้านในหมู่บ้านจัดสรร ต้องขออนุญาตไหม?

แน่นอนว่าคนมีบ้าน ย่อมมีความคิดที่จะต่อเติมบ้านหรือเพิ่มพื้นที่ใช้สอยในอนาคต เช่น การต่อเติมห้อง, การต่อเติมหลังคาโรงจอดรถ เป็นต้น แต่ใช่ว่าอยากทำแล้วก็จะทำได้เลย เนื่องจากบ้านแต่ละหลังมีกฎหมายต่อเติมบ้านควบคุมอยู่ โดยเฉพาะบ้านในหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งกฎหมายการต่อเติมบ้านในหมู่บ้านจัดสรรนั้น จะมีเงื่อนไขขึ้นอยู่กับ “ลักษณะการต่อเติม” นั่นเอง โดยส่วนที่ต้องขออนุญาต จะเป็นส่วนที่ละเมิดกฎหมาย ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 นั่นเอง

ทำความเข้าใจก่อน การต่อเติมบ้าน คืออะไร?

คำว่า “ต่อเติมบ้าน” ในทางกฎหมายหมายถึง การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของอาคารที่มีอยู่เดิม ไม่ว่าจะเป็น การต่อเติมหลังคาโรงจอดรถ การขยายพื้นที่ครัว การทำกันสาด การปรับพื้น การทำระเบียง หรือการสร้างผนังใหม่ 

ซึ่งมีผลต่อโครงสร้างบ้าน หรือรูปแบบการใช้อาคาร ถือว่าอยู่ในขอบเขตของ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ดังนั้น การต่อเติมที่มีผลต่อโครงสร้างจะต้อง ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร จากสำนักงานเขตหรือเทศบาลที่รับผิดชอบในพื้นที่ทุกครั้ง

กฎหมายการต่อเติมบ้านในหมู่บ้านจัดสรร

กรณีที่ต้องขออนุญาต

• เพิ่มหรือลดเนื้อที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่ง เกินกว่า 5 ตารางเมตร โดยมีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน 

• เพิ่มหรือลดเนื้อที่หลังคา เกินกว่า 5 ตารางเมตร โดยมีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน 

• เปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร โดยการใช้วัสดุที่มีขนาด จำนวน และชนิดแตกต่างจากเดิม 

• เปลี่ยนแปลงส่วนใด ๆ บ้าน โดยการใช้วัสดุที่เพิ่มน้ำหนักเกินกว่า 10% ของน้ำหนักเดิม

• เปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด เนื้อที่ในบ้าน โดยการใช้วัสดุที่แตกต่างจากเดิม หรือเพิ่มน้ำหนักเกินกว่า 10% ของน้ำหนักเดิม

หรือสรุปง่าย ๆ ก็คือ กฎหมายการต่อเติมบ้านในหมู่บ้านจัดสรร กำหนดให้ การต่อเติมมีผลต่อความมั่นคงของบ้าน เช่น การต่อเติมหลังคาโรงจอดรถ การสร้างชั้นลอย การขยายพื้นชั้นสอง หรือการต่อเติมใด ๆ ที่มีขนาดเกินกว่า 5 ตารางเมตร ใช้วัสดุแตกต่างจากเดิม และเพิ่มน้ำหนักเกินกว่า 10% จะต้องยื่นขออนุญาตต่อเติมบ้าน พร้อมแบบแปลนที่ลงนามโดยสถาปนิกหรือวิศวกรที่มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ

กรณีที่ไม่จำเป็นต้องขออนุญาต

ถ้าเป็นงานบำรุงรักษา หรืองานซ่อมแซมทั่วไป เช่น การทาสี, การเปลี่ยนวอลเปเปอร์, การปูกระเบื้องใหม่ หรือการทำเฟอร์นิเจอร์บิวต์อินภายในบ้าน ไม่จำเป็นต้องขออนุญาตต่อเติมบ้าน เพราะงานเหล่านี้ ถือเป็นงานที่ไม่กระทบโครงสร้างอาคาร ไม่ขัดต่อกฎหมายต่อเติมบ้าน จึงสามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาตจากหน่วยงานรัฐแต่อย่างใด

กรณีอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร ต้องขออนุญาตใครเพิ่มไหม?

นอกจากกฎหมายของภาครัฐแล้ว หมู่บ้านจัดสรรส่วนใหญ่จะมี “กฎระเบียบของนิติบุคคลหมู่บ้าน” กำหนดไว้ชัดเจน ว่าการต่อเติมใดบ้างที่ต้องแจ้งหรือขออนุญาตจากหมู่บ้านก่อนเริ่มงาน หากละเมิดกฎ นิติบุคคลสามารถสั่งหยุดงานก่อสร้าง หรือแม้แต่ปรับเงิน ได้ตามข้อบังคับของหมู่บ้าน ซึ่งระบุไว้ในสัญญาซื้อขายหรือทะเบียนบ้านกลางหมู่บ้าน

ขั้นตอนการขออนุญาตต่อเติมบ้าน ในหมู่บ้านจัดสรร

1. ยื่นขออนุญาตจากเทศบาล หรือสำนักงานเขต

ติดต่อเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นที่เทศบาลหรือสำนักงานเขตใกล้บ้าน เช่น หากคุณมีบ้านจัดสรรหางดงอยู่ที่จังหวัดเชียงใหม่ ก็สามารถยื่นเรื่องได้ที่เทศบาลตำบลหางดง จังหวัดเชียงใหม่ แต่ถ้าอยู่กรุงเทพฯ ก็สามารถติดต่อขอดำเนินเรื่องได้ที่สำนักงานเขตกรุงเทพฯ ใกล้บ้านได้เลย 

เอกสารที่ต้องใช้ขออนุญาตต่อเติมบ้าน

1. แบบแปลนสถาปัตยกรรมและวิศวกรรม (มีลายเซ็นวิศวกร/สถาปนิก)

2. สำเนาโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์บ้าน

3. แบบคำขออนุญาตต่อเติม (อ.1)

4. สำเนาบัตรประชาชนเจ้าของบ้าน

5. หนังสือยินยอมจากเพื่อนบ้าน (กรณีต่อเติมชิดแนวเขต)

เมื่อยื่นเรื่องขออนุญาตต่อเติมบ้านแล้ว เจ้าหน้าที่ก็จะตรวจสอบว่าแบบแปลนสอดคล้องกับกฎหมายควบคุมอาคารหรือไม่ หากผ่านการอนุญาต ก็จะได้รับ

• ใบแจ้งการออกใบอนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร (ภายใน 45 วัน นับแต่วันที่ขออนุญาต)

• ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร การดัดแปลงอาคารรื้อถอนอาคาร (ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งออกใบอนุญาต)

2. แจ้งนิติบุคคลหมู่บ้าน

หากว่ากันตามกฎหมายการต่อเติมบ้านในหมู่บ้านจัดสรร แม้จะได้รับอนุญาตจากเทศบาลหรือสำนักงานเขตในพื้นที่แล้ว แต่ก็ต้องขออนุญาตกับทางหมู่บ้านด้วยเช่นกัน โดยส่วนมากลูกบ้านหลาย ๆ คนมักจะทำตามขั้นตอน ดังนี้

เคสตัวอย่าง : เจ้าของบ้านซื้อบ้านจัดสรรเชียงใหม่ไว้หนึ่งหลังและวางแผนจะต่อเติมหลังคาโรงจอดรถ โดยขึ้นเสาใหม่ และทำหลังคาเชื่อมต่อกับตัวบ้าน จึงทำการแจ้งนิติบุคคลเพื่อขออนุญาตตามกฎหมายต่อเติมบ้าน

1. ยื่นแบบแปลนที่อนุมัติแล้วให้ฝ่ายนิติบุคคลตรวจสอบ

2. แจ้งระยะเวลาทำงาน ช่างที่เข้าพื้นที่ และจุดวางวัสดุ

3. ทำบัตรผ่านช่าง (ถ้ามี) และวางเงินประกันความเสียหาย

4. หลังจากงานเสร็จ นิติบุคคลจะตรวจสอบความเรียบร้อยก่อนคืนเงินประกัน

3. แจ้งเพื่อนบ้าน

การไม่แจ้งเพื่อนบ้าน ถือว่าไม่ผิดกฎหมายการต่อเติมบ้านในหมู่บ้านจัดสรรก็จริง แต่เพื่อความสงบสุขในการอยู่อาศัยร่วมกัน ควรบอกเพื่อนบ้านหรือบ้านใกล้เรือนเคียงไว้ด้วยเช่นกัน ว่าจะมีการต่อเติมบ้านวันไหน เวลาไหน หรือช่วงไหน และการต่อเติมบ้านครั้งนี้จะส่งผลกระทบอะไรกับเพื่อนบ้านบ้าง บอกกล่าวกันล่วงหน้า เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาผิดใจขึ้นในภายหลังนั่นเอง

ถ้าไม่ขออนุญาตต่อเติมบ้าน จะเกิดอะไรขึ้น?

เจ้าของบ้านหลายคนอาจคิดว่า “ต่อเติมนิดเดียวเอง ไม่เป็นไรหรอก” แต่ในความเป็นจริง หากการต่อเติมมีผลต่อโครงสร้างอาคารและไม่ได้ขออนุญาต ถือว่าผิดกฎหมายต่อเติมบ้านเต็ม ๆ

• โดยจะมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

นอกจากนี้ หากไม่ได้รับอนุญาตจากนิติบุคคลหมู่บ้าน อาจถูกปรับตามข้อบังคับ เช่น ปรับเงินรายวัน, สั่งห้ามใช้สิ่งอำนวยความสะดวกภายในหมู่บ้าน หรือถึงขั้นฟ้องร้องทางแพ่ง หากต่อเติมกระทบต่อทรัพย์สินส่วนรวมหรือบ้านข้างเคียง

สรุป

สรุป ว่ากันตามกฎหมายการต่อเติมบ้านในหมู่บ้านจัดสรรแล้ว หากมีการต่อเติมที่ส่งผลกระทบกับโครงสร้างบ้าน เช่น ต่อเติมหลังคาโรงจอดรถ ต่อเติมครัว หรือสร้างระเบียง จำเป็นต้องขออนุญาต กับหน่วยงานรัฐและนิติหมู่บ้าน แต่ถ้าเป็นการซ่อมแซมหรือบำรุงรักษาทั่วไป ที่ไม่กระทบกับโครงสร้างบ้าน เช่น ทาสี หรือปูกระเบื้องใหม่ ก็ไม่จำเป็นที่จำต้องขออนุญาตตามกฎหมายต่อเติมบ้านแต่อย่างใด