การครอบครองปรปักษ์ คืออะไร ทำยังไงไม่ให้เสียที่ดิน

ที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงและถือเป็นสมบัติที่สืบทอดกันมาในครอบครัว แต่เจ้าของที่ดินหลายคนอาจเผชิญปัญหา “การครอบครองปรปักษ์” ซึ่งอาจทำให้สิทธิความเป็นเจ้าของที่ดินของตนตกไปอยู่กับผู้อื่นโดยไม่รู้ตัว หลายกรณีเกิดจากการปล่อยทิ้งไว้ ไม่เข้าไปดูแล หรือยินยอมให้ผู้อื่นเข้าใช้พื้นที่เป็นเวลานาน กฎหมายจึงบัญญัติเรื่องการครอบครองปรปักษ์ขึ้นมา เพื่อจัดการข้อพิพาทในทางปฏิบัติ บทความนี้จะอธิบายให้เข้าใจว่า “ครอบครองปรปักษ์” คืออะไร เงื่อนไขเป็นอย่างไร ผลกระทบที่ตามมา และวิธีป้องกันไม่ให้เสียสิทธิในที่ดินของเรา

กฎหมายครอบครองปรปักษ์ คืออะไร?

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ได้กำหนดเรื่องครอบครองปรปักษ์ เอาไว้ว่า หากบุคคลใดครอบครองหรือใช้ประโยชน์จากที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นติดต่อกันเป็นเวลานานตามที่กฎหมายกำหนด โดยการครอบครองนั้นมีลักษณะเป็น “เจ้าของ” อย่างเปิดเผย ไม่ใช่การขออนุญาตหรือแอบใช้ เมื่อครบกำหนดเวลา ผู้นั้นสามารถยกสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์ขึ้นต่อสู้ในศาล เพื่อขอรับรองสิทธิ์ความเป็นเจ้าของแทนเจ้าของเดิมได้

อธิบายให้เข้าใจง่าย ๆ ครอบครองปรปักษ์ คือ สิทธิ์ “ความเป็นเจ้าของ” ที่กฎหมายให้แก่ผู้ครอบครองทรัพย์สินแทนเจ้าของเดิม หากเจ้าของไม่แสดงสิทธิ์หรือปล่อยปละละเลยเป็นเวลานาน

เงื่อนไขของการครอบครองปรปักษ์

1. การครอบครองต้องต่อเนื่องตามกำหนดเวลา

การที่ใครจะอ้างสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์ได้นั้น จะต้องครอบครอง “อย่างต่อเนื่อง” ตามเวลาที่กฎหมายครอบครองปรปักษ์กำหนด ได้แก่

• การครอบครองปรปักษ์ 10 ปี : เป็นการครอบครองปรปักษ์ ที่ดินมีโฉนด หรือ อสังหาริมทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ อย่างต่อเนื่องกันเป็นเวลา 10 ปี

• การครอบครองปรปักษ์ 5 ปี : การครอบครองสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องกันเป็นเวลา 5 ปี

• ทรัพย์สินที่มีเพียงสิทธิ์ครอบครอง เช่น ส.ค.1 (ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือที่ดินเปล่า ไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ได้

2. การครอบครองเสมือนเจ้าของ

กฎหมายครอบครองปรปักษ์ กำหนดเอาไว้ว่า หากต้องการอ้างสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์ ผู้ครอบครองต้องแสดงพฤติการณ์เหมือนเป็นเจ้าของ เช่น สร้างบ้าน ทำรั้ว ปลูกพืช ทำการเกษตร เก็บเกี่ยวผลประโยชน์ ฯลฯ 

3. การครอบครองอย่างเปิดเผยและสงบ

กฎหมายครอบครองปรปักษ์ ระบุเอาไว้ว่า การครอบครองปรปักษ์ ต้องเป็นไปอย่าง “เปิดเผยและสงบ” ไม่ใช่การแอบยึด ไม่ใช่การบุกรุกด้วยกำลัง หรือครอบครองโดยเจ้าของยินยอมเป็นครั้งคราว

4. เจ้าของที่ดินไม่โต้แย้ง

การครอบครองปรปักษ์มีโอกาสเกิดขึ้นได้ หากเจ้าของที่ดินไม่เข้าไปขัดขวาง ฟ้องร้อง หรือแสดงสิทธิ์ใด ๆ ตลอดช่วงเวลาที่กฎหมายครอบครองปรปักษ์กำหนด 

ผลกระทบถ้าถูกครอบครองปรปักษ์

หากเจ้าของที่ดินปล่อยให้ผู้อื่นครอบครองปรปักษ์ได้สำเร็จ ผลที่เกิดขึ้นคือ

1. เสียสิทธิ์ความเป็นเจ้าของ ผู้ครอบครองอาจยื่นฟ้องต่อศาล และหากศาลพิพากษายืนยันสิทธิ์การครอบครองปรปักษ์ ผู้ครอบครองก็จะกลายเป็นเจ้าของโดยชอบด้วยกฎหมาย

2. สูญเสียทรัพย์สินมูลค่าสูง ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ อาจมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ หากเสียสิทธิ์ และทำให้การครอบครองปรปักษ์เกิดขึ้น ย่อมถือเป็นความเสียหายอย่างมาก

3. ข้อพิพาททางกฎหมาย ต้องเสียค่าใช้จ่าย ค่าทนาย และเวลาในการต่อสู้คดี 

4. กระทบการวางแผนทรัพย์สินและมรดก หากตั้งใจเก็บที่ดินไว้ให้ลูกหลานอาจไม่สามารถส่งต่อได้ เนื่องจากได้เสียสิทธิ์การครอบครองไปแล้วนั่นเอง 

วิธีป้องกันไม่ให้เสียสิทธิ์ในที่ดิน

1. เข้าไปตรวจสอบที่ดินเป็นประจำ

เจ้าของที่ดินควรเข้าไปตรวจสอบที่ดินอย่างสม่ำเสมอ อย่างน้อยปีละ 1–2 ครั้ง เพื่อดูว่ามีผู้ใดเข้ามาครอบครอง ใช้ประโยชน์ หรือปลูกสิ่งปลูกสร้างหรือไม่ เพราะหากปล่อยทิ้งไว้โดยไม่เคยไปดู อาจมีผู้ฉวยโอกาสเข้ามาใช้ประโยชน์ได้ 

2. แสดงสิทธิ์ความเป็นเจ้าของ

แม้ไม่ได้ใช้ที่ดิน ก็ควรทำให้คนอื่นเห็นชัดเจนว่าที่ดินตรงนั้นมีเจ้าของแล้ว เช่น ทำรั้ว กำแพง หรือติดป้ายห้ามบุกรุกเอาไว้ หากที่ดินนั้น ๆ อยู่ในที่โล่ง ควรมีหลักเขตหรือสัญลักษณ์ที่ชัดเจน เพื่อบอกถึงความเป็นเจ้าของ

3. ทำประโยชน์ในที่ดิน

การทำให้เห็นว่าที่ดินไม่ถูกทิ้งร้าง จะช่วยป้องกันผู้อื่นอ้างสิทธิ์การครอบครองปรปักษ์ได้ง่ายขึ้น เช่น การปลูกต้นไม้ การขุดบ่อน้ำ ทำร่องสวน หรือทำพื้นที่เกษตรเบื้องต้น หรืออาจ ใช้พื้นที่บางส่วนเป็นโกดัง เก็บของ หรือทำรั้วชั่วคราว ซึ่งการใช้ประโยชน์ในที่ดินเพียงเล็กน้อยก็สามารถแสดงสิทธิ์ความเป็นเจ้าของได้แล้ว

4. ห้ามให้ผู้อื่นเข้าอยู่โดยไม่ทำสัญญา

การครอบครองปรปักษ์หลาย ๆ กรณี มักเกิดจากการ “อนุญาตให้อยู่แบบปากเปล่า” เช่น ให้ญาติหรือเพื่อนปลูกบ้านชั่วคราว หรือให้ชาวบ้านปลูกผักโดยไม่เก็บค่าเช่าและไม่มีหลักฐานใด ๆ ดังนั้น หากให้ผู้อื่นเช่าหรือใช้พื้นที่ จึงควรทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรชัดเจน หรือไปจดทะเบียนสัญญาที่สำนักงานที่ดิน เพื่อป้องกันการอ้างสิทธิ์ครอบครองในอนาคต

5. ดำเนินการทางกฎหมายหากพบการบุกรุก

การปล่อยให้มีคนเข้ามาใช้พื้นที่โดยไม่จัดการ อาจกลายเป็นจุดเริ่มต้นของการครอบครองปรปักษ์ได้ หากพบว่ามีผู้เข้ามาบุกรุกที่ดิน หรืออยู่อาศัยอย่างเปิดเผยโดยไม่ขออนุญาต ควรรีบแจ้งความลงบันทึกประจำวันไว้เป็นหลักฐาน หรือฟ้องร้องเพื่อหยุดการนับเวลาการครอบครองปรปักษ์ ซึ่งการดำเนินการที่รวดเร็วจะช่วยยืนยันได้ว่าเจ้าของไม่เคยละเลยสิทธิ์ในที่ดินของตน 

“การครอบครองปรปักษ์” เอื้อต่อผู้ที่มีการใช้ที่ดินต่อเนื่องให้มีสิทธิ์เป็นเจ้าของในที่ดินได้ แต่กลับเป็นภัยเงียบต่อเจ้าของที่ดินที่แท้จริง หากปล่อยปละละเลยหรือไม่รีบดำเนินการทางกฎหมาย เมื่อทราบแล้วว่ามีผู้บุกรุกที่ดิน ก็อาจทำให้เสียที่ดินนั้นไปแบบฟรี ๆ ดังนั้น เจ้าของที่ดินควรหมั่นตรวจสอบและแสดงสิทธิ์ความเป็นเจ้าของอย่างต่อเนื่อง รวมถึงทำเอกสารสัญญาให้รัดกุมเมื่อมีผู้อื่นเข้าใช้พื้นที่ เพื่อลดโอกาสที่จะถูกผู้อื่นยกสิทธิ์ครอบครองปรปักษ์ขึ้นมาอ้างในอนาคต

หากสนใจซื้อหรือขายบ้านหรูเชียงใหม่ สามารถติดต่อเราได้ทุกวัน Belmont โครงการบ้านจัดสรรเชียงใหม่ ของ Rochalia Development ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาและการจัดการอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่ ยินดีให้คำปรึกษา