ภาษีขายบ้าน คืออะไร? วิธีคำนวณภาษีเงินได้เมื่อขายบ้าน คำนวณยังไง?

การขายบ้าน ไม่ใช่แค่ปิดการขายแล้วจบ แต่ยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ผู้ขายต้องควักเงินในกระเป๋ามาจ่าย หนึ่งในนั้นก็คือ “ภาระภาษี” ที่ต้องมีการชำระให้รัฐตามกฎหมาย ซึ่งบทความนี้จะพาไปทำความเข้าใจเกี่ยวกับ “ภาษีขายบ้าน” ขายบ้านเสียภาษีเท่าไหร่ คำนวณภาษีขายบ้านยังไงให้ไม่พลาดเมื่อต้องจ่ายภาษีจากการขายบ้าน มาหาคำตอบกัน

ประเภทภาษีจากการขายบ้าน พร้อมวิธีคำนวณภาษีขายบ้าน

1. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาขายบ้าน (หัก ณ ที่จ่าย)

ภาษีขายบ้านผู้ขายต้องจ่ายให้กับกรมสรรพากร เมื่อไปทำขั้นตอนการโอนบ้านที่สำนักงานที่ดิน เจ้าหน้าที่ที่ดินจะเป็นผู้คำนวณและเรียกเก็บภาษีนี้ แล้วนำส่งให้กรมสรรพากรแทนผู้ขาย ซึ่งการคำนวณค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาขายบ้าน จะอิงตามราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน หรือราคาขายจริง (แล้วแต่กรณีใดสูงกว่า) เมื่อได้ราคาแล้ว ก็จะหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง ออกเป็น 2 กรณี ได้แก่

• กรณีได้บ้านเป็นมรดก : หักค่าใช้จ่ายได้ 50%

• กรณีซื้อ-ขายบ้าน : หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง เช่น ซื้อบ้านวันที่ 1 พฤษภาคม 2563 และขายวันที่ 10 สิงหาคม 2568 เท่ากับถือครองมา 5 ปี จะหักค่าใช้จ่ายได้ 65%

จำนวนปีที่ถือครอง	% ของเงินได้
1	92
2	84
3	77
4	71
5	65
6	60
7	55
8 ปี ขึ้นไป	50

จากนั้นจะนำมาคำนวณตามค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาขายบ้านแบบขั้นบันได โดยถือเป็นการชำระภาษีไว้ล่วงหน้า หากภายหลังผู้ขายมีรายได้ทั้งปีที่ต้องยื่นภาษี ก็สามารถนำยอดภาษีขายบ้านที่ถูกหักนี้ไปเป็นเครดิตในการยื่นแบบภาษีประจำปีได้

• รายได้สุทธิ ÷ จำนวนปีที่ถือครอง = รายได้เฉลี่ยต่อปี

• อัตราภาษีต่อปี x จำนวนปีที่ถือครอง = ภาษีหัก ณ ที่จ่าย

รายได้ที่เหลือหลังหักค่าใช้จ่าย ให้นำมาหารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง แล้วนำไปคำนวณตามค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาขายบ้านแบบขั้นบันได จากนั้นค่อยคูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ก็จะได้ภาษีขายบ้านหัก ณ ที่จ่าย 

รายได้สุทธิต่อปี (บาท)	อัตราภาษี (%)
0 - 300,000	5%
300,001 - 500,000	10%
500,001 - 750,000	15%
750,001 - 1,000,000	20%
1,000,001 - 2,000,000	25%
2,000,001 - 4,000,000	30%
ตั้งแต่ 4,000,001 บาทขึ้นไป	35%

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายบ้าน คือ ภาษีขายบ้านที่เรียกเก็บจากผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่การขายนั้นเข้าข่าย "การประกอบธุรกิจ" โดยเฉพาะในกรณีที่ผู้ขายถือครองบ้านหรือที่ดินไว้ ไม่ถึง 5 ปี ก่อนขาย หรือมีลักษณะการซื้อขายที่สื่อว่าเป็นการค้ากำไร เช่น ซื้อมาแล้วขายต่อเร็ว โดยจะมีการอัตราภาษีที่ 3.3% ของราคาขาย หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า) แบ่งเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.0% และภาษีท้องถิ่น 0.3% ส่วนกรณีที่ผู้ขายไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเป็นเคสที่ผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี หรือเคสที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี ก่อนวันโอน (มองเป็นมรดก) 

ตัวอย่างคำนวณภาษีขายบ้านธุรกิจเฉพาะ

• ราคาขาย = 3,000,000 บาท

• 3.3% x 3,000,000 = 99,000 บาท

3. อากรแสตมป์

หากไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษีขายบ้าน จะต้องเสียอากรแสตมป์แทน โดยอัตราอยู่ที่ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า) แต่ถ้าต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ไม่จำเป็นต้องเสียค่าอากรแสตมป์แต่อย่างใด

ตัวอย่างการคำนวณค่าอากรแสตมป์

• ราคาขาย = 3,000,000 บาท

• 0.5% x 3,000,000 = 15,000 บาท

4. ค่าธรรมเนียมการโอน

ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไม่ใช่ภาษีขายบ้าน แต่เป็นค่าใช้จ่ายที่กรมที่ดินเรียกเก็บตอนโอนกรรมสิทธิ์ โดยต้องชำระในอัตรา 2% ของราคาประเมิน ซึ่งผู้ซื้อกับผู้ขายสามารถตกลงกันได้ว่าจะใครเป็นผู้จ่ายส่วนนี้ 

ตัวอย่างการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอน

• ราคาประเมิน = 2,800,000 บาท

• 2% x 2,800,000 = 56,000 บาท(สามารถตกลงให้ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระ หรือหารกันคนละครึ่ง)

ภาษีขายบ้านเป็นเรื่องสำคัญ เพราะส่งผลต่อรายได้สุทธิที่จะได้รับหลังการขาย โดยภาษีหลักที่ผู้ขายต้องรับผิดชอบคือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (แบบหัก ณ ที่จ่าย) และอาจต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการถือครอง 

อย่างไรก็ตาม หากสนใจสอบถามเรื่องภาษีขายบ้านและอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม หรือสนใจซื้อขายบ้านสันผักหวาน สามารถติดต่อเราได้ทุกวัน Belmont อีกหนึ่งโครงการขายบ้านหรู เชียงใหม่ ของ Rochalia Development ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญชั้นนำด้านการพัฒนาและจัดการอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่ ยินดีให้คำปรึกษา